Geerbte Immobilie verkaufen - Steuern, Fristen und Freibeträge

In unserem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige, was Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie beachten müssen.

Immobilie geerbt – welche Schritte stehen jetzt an?

Sie haben ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt und denken über einen Verkauf nach? In unserem Ratgeber zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, was Sie beim Immobilienverkauf nach einer Erbschaft beachten müssen – von rechtlichen Grundlagen bis hin zu praktischen Tipps für eine erfolgreiche Abwicklung.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste auf einen Blick

Neben der Erbschaftssteuer kann auch die Spekulationssteuer fällig werden.
Ein Erbe kann innerhalb von 6 Wochen ausgeschlagen werden.
Mit der Annahme des Erbes übernimmt man sowohl Vermögenswerte als auch mögliche Verbindlichkeiten und Schulden.
Das Finanzamt nutzt in der Regel den berechneten Verkehrswert zur Ermittlung der Erbschaftssteuer.
Bei einer gemeinschaftlichen Erbschaft entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft.

1. Worauf sollte man beim Verkauf eines geerbten Hauses achten?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie einige wichtige Punkte berücksichtigen:

Werthaltigkeit prüfen: Ist die Immobilie überschuldet oder besitzt sie einen positiven Wert?
Grundbucheinsicht beantragen: Verschaffen Sie sich Klarheit über bestehende Eintragungen und Belastungen.
Erbe ausschlagen: Innerhalb von 6 Wochen können Sie entscheiden, ob Sie das Erbe ablehnen möchten.
Erbauseinandersetzungen vermeiden: Vermeiden Sie Streitigkeiten mit Miterben, um eine Teilungsversteigerung zu verhindern.
Erbschaftssteuer beachten: Informieren Sie sich über steuerliche Verpflichtungen und mögliche Maßnahmen zur Steuerreduzierung.
Grundbuchaktualisierung: Lassen Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen, um Ihre Rechte zu sichern.
Nutzung der Immobilie klären: Entscheiden Sie, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten.

Empfohlene Schritte nach Annahme des Erbes

1. Eintragung ins Grundbuch

Als rechtmäßiger Erbe sollten Sie sich so schnell wie möglich im Grundbuch eintragen lassen.
Dafür benötigen Sie Nachweise wie ein Testament, einen Erbvertrag oder einen Erbschein.

2. Bewertung der Immobilie

Eine professionelle Immobilienbewertung ist unerlässlich, um den genauen Marktwert und potenziellen Verkaufspreis zu ermitteln.

3. Fristen beachten

Bevor Sie die Immobilie verkaufen, prüfen Sie die gesetzlichen Fristen (z. B. 10- oder 3-Jahres-Regeln), um Spekulationssteuer zu vermeiden. Weitere Details dazu finden Sie in unserem Abschnitt zu Steuern und Fristen.

4. Vorbereitungen treffen

Sammeln Sie alle erforderlichen Unterlagen, die für den Verkauf notwendig sind, wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Nachweise über Instandhaltungen.

5. Immobilienmakler beauftragen

Ein erfahrener Makler kann nicht nur einen höheren Verkaufserlös erzielen, sondern auch den Verkaufsprozess effizient und stressfrei gestalten.

2. Erbschaft annehmen oder ausschlagen – was ist die richtige Entscheidung?

Wenn das Erbe überschuldet ist oder die Verbindlichkeiten den Wert der Vermögenswerte übersteigen, sollten Sie das Immobilienerbe nicht annehmen. Gleiches gilt, wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist oder mit Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken versehen ist. Die Ausschlagung des Erbes muss schriftlich erfolgen und von einem Notar beglaubigt werden. Anschließend ist das Dokument dem Nachlassgericht vorzulegen. Wichtig: Die Frist zur Erbausschlagung beträgt sechs Wochen (§1944 BGB) und kann nicht verlängert werden. Daher ist es entscheidend, diese Frist einzuhalten.

Beantragung des Erbscheins

Ist das Erbe frei von Schulden oder Verbindlichkeiten, können Sie es ohne Bedenken antreten. Beachten Sie jedoch, dass Sie das Erbe automatisch annehmen, sobald Sie den Erbschein beantragen. Daher sollten Sie den Erbschein nur beantragen, wenn Sie sich sicher sind, das Erbe tatsächlich antreten zu wollen.

3. Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Nach dem Erhalt einer geerbten Immobilie stehen Sie vor der Entscheidung: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Um die beste Wahl zu treffen, empfiehlt es sich, zunächst einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Auch wenn emotionale Bindungen bestehen, könnte ein Verkauf oft die klügere Option sein – vor allem, wenn umfangreiche Renovierungen oder Sanierungen notwendig sind, um die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten.

Selbst einziehen

Für Kinder kann ein Einzug ins geerbte Haus eine sinnvolle Lösung sein, wenn das Objekt hinsichtlich Lage, Größe und Wohnbedürfnissen passt. Zudem bietet die Selbstnutzung steuerliche Vorteile: Kinder können ein geerbtes Haus steuerfrei übernehmen, wenn die Wohnfläche 200 m² nicht überschreitet und sie es für mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Nur die Wohnfläche, die über diese Grenze hinausgeht, wird besteuert. Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner profitieren ebenfalls von Steuerbefreiungen, unabhängig von der Wohnfläche, solange sie die gesetzlichen Fristen einhalten.

Eine Selbstnutzung ist jedoch nicht immer möglich. Leben die Erben im Ausland oder sind die finanziellen Belastungen durch bestehende Kredite zu hoch, könnte die Nutzung der Immobilie zu teuer werden. Für alleinstehende Erben ist ein großes Haus oft unpraktisch, und bei mehreren Miterben müssen diese möglicherweise ausgezahlt werden.

Vermieten

Das Vermieten einer geerbten Immobilie lohnt sich in der Regel nur, wenn keine größeren Investitionen für Instandhaltung oder Sanierung erforderlich sind und die Mieteinnahmen die laufenden Kosten decken.

Verkaufen

Ein Verkauf ist oft die beste Option, insbesondere wenn:

Hohe Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen erforderlich sind.
Die Immobilie nicht den persönlichen Wohnbedürfnissen entspricht.
Eine Erbengemeinschaft besteht und Streitigkeiten drohen.

Durch einen Verkauf löst sich die Erbengemeinschaft auf, und jeder Miterbe erhält seinen Anteil. Mit dem Verkaufserlös können zudem offene Schulden beglichen werden.

HINWEIS: Wenn Sie eine Einsicht ins Grundbuch benötigen, können Sie hier unser kostenloses Musterdokument für den Antrag auf Grundbucheinsicht herunterladen.

4. Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses: Was muss ich wissen?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können zwei Steuerarten relevant werden:

Die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer.

Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn der Wert der geerbten Immobilie die jeweiligen Freibeträge übersteigt, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren.

Die Spekulationssteuer hingegen wird erhoben, wenn die sogenannte Spekulationsfrist nicht eingehalten wird.

Für vermietete Immobilien beträgt diese Frist 10 Jahre. Hierbei ist nicht der Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich, sondern der Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat. Liegen zwischen diesem Erwerbsdatum und dem Verkauf mehr als 10 Jahre, entfällt die Spekulationssteuer. Bei selbst genutzten Immobilien ist diese Steuer nur dann relevant, wenn die Immobilie vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs den Eigentümer wechselt. Wird die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt, bleibt der Verkauf steuerfrei.

Um Steuern zu vermeiden, sollten Sie daher vor einem Verkauf prüfen, ob die entsprechenden Fristen eingehalten wurden. Dies gilt sowohl für die ursprünglich vermieteten als auch für die selbst genutzten Immobilien.

Unter welchen Voraussetzungen ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Der Erblasser hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben.
Die Immobilie wurde vom Erblasser in den letzten zwei Kalenderjahren sowie im Jahr des Erbfalls selbst genutzt.
Ein leibliches oder adoptiertes Kind hat die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls bewohnt.
Sie verkaufen die geerbte Immobilie ohne Gewinn.
Der Verkaufspreis der Immobilie beträgt weniger als 600 Euro, und es wurden im selben Jahr keine weiteren Erlöse aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt.
Sie haben innerhalb der letzten fünf Jahre nicht mehr als drei Immobilien verkauft.

Im Gegensatz zur Spekulationssteuer wird die Erbschaftssteuer in den meisten Fällen erhoben. Allerdings gibt es gesetzlich festgelegte Freibeträge, die abhängig vom Verwandtschaftsgrad gestaffelt sind. Je näher Sie mit der verstorbenen Person verwandt sind, desto höher fällt Ihr Freibetrag aus. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich außerdem nach Ihrer Steuerklasse und dem verbleibenden Vermögensbetrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt.

Freibeträge der Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad

Eheleute und Lebenspartner: 500.000 €
Kinder: 400.000 €
Enkel: 200.000 €
Eltern: 100.000 €
Großeltern: 100.000 €
sonstigen Erben: 20.000 €

Wie bei jedem Immobilienverkauf spielt auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie die aktuelle Marktsituation eine entscheidende Rolle. Ein idealer Verkaufszeitpunkt liegt vor, wenn die Zinsen niedrig sind und sich die Wirtschaft in einer Aufschwungphase befindet.

5. Warum ist der Verkehrswert für das Finanzamt so wichtig?

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gewährt Erben abhängig vom Verwandtschaftsgrad großzügige Freibeträge. Dennoch wird in vielen Fällen Erbschaftssteuer fällig. Liegt der Verkehrswert der Immobilie unterhalb des Freibetrags und wird die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, kann die Erbschaft komplett steuerfrei bleiben. Um die mögliche Erbschaftssteuer zu berechnen, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Ist die Immobilie vermietet, wird dieser Wert um zehn Prozent reduziert.

Welcher Wert zählt für das Finanzamt: Verkehrswert oder Verkaufspreis?

Wird eine geerbte Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Todestag des Erblassers an Dritte verkauft, berücksichtigt das Finanzamt den tatsächlichen Verkaufspreis statt des ermittelten Verkehrswerts. Erfolgt der Verkauf erst nach Ablauf dieses Zeitraums, muss nachgewiesen werden, dass sich der Wert der Immobilie seit dem Bewertungsstichtag nicht verändert hat.

Wenn der Verkaufspreis unter dem vom Finanzamt ermittelten Verkehrswert liegt, kann dies für Sie von Vorteil sein – allerdings nur, wenn der Verkauf an eine fremde Person erfolgt. Bei Verkäufen an Verwandte wird dieser niedrigere Wert vom Finanzamt nicht anerkannt. Liegt der Verkaufspreis hingegen über dem Verkehrswert, kann das Finanzamt den höheren Betrag als Bemessungsgrundlage ansetzen, was für Sie nachteilig sein kann.

6. Besonderheiten beim Verkauf einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft.

Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. In diesem Fall ist die Immobilie nicht im Besitz einer einzelnen Person, sondern gehört allen Miterben gemeinsam. Kein Miterbe kann allein über den Nachlass entscheiden. Entscheidungen zur Verwaltung oder zum Verkauf der Immobilie müssen gemeinschaftlich getroffen werden, wobei der Verkauf nur mit der ausdrücklichen Zustimmung aller Erben erfolgen kann.

Ein Immobilienverkauf ist oft die einfachste Möglichkeit, das Erbe gerecht aufzuteilen. Eine gemeinsame Nutzung der Immobilie birgt hingegen ein hohes Risiko für Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft. Durch den Verkauf kann das Vermögen in Form des Erlöses unter den Erben aufgeteilt werden, was in vielen Fällen eine praktikable und faire Lösung darstellt.

Um den Wert der Anteile der einzelnen Miterben genau zu ermitteln, kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Dieser erstellt ein Gutachten, das den marktgerechten Wert der Immobilie bestimmt und den jeweiligen Anteil jedes Erben detailliert ausweist.

7. Ist der Verkauf meines Erbteils möglich?

Ja, es ist grundsätzlich möglich, nur Ihren eigenen Erbteil zu verkaufen. Allerdings gibt es dabei wichtige Punkte zu beachten: Der Verkauf eines Erbteils ist nur mit Zustimmung der übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft möglich. Zudem haben die Miterben ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht. In den meisten Fällen sind sie daran interessiert, den Erbteil selbst zu erwerben. Um das Vorkaufsrecht auszuüben, müssen die Miterben innerhalb der festgelegten Frist eine formlose Erklärung abgeben. Verzichten sie auf dieses Recht, kann der Erbteil auch an Personen außerhalb der Erbengemeinschaft verkauft werden.

Als Erbe haben Sie die Möglichkeit, auf Ihren Erbteil zu verzichten und mit den anderen Miterben eine sogenannte Abschichtungsvereinbarung zu treffen. Dabei wird Ihr Erbteil auf die verbleibenden Miterben verteilt, wodurch deren Anteile entsprechend steigen. Im Gegenzug erhalten Sie eine Abfindung. Diese Vereinbarung kann jedoch nur umgesetzt werden, wenn alle Miterben zustimmen und bereit sind, Ihnen eine Abfindung zu zahlen.

Wie funktioniert eine Erbauseinandersetzung?

Eine Erbauseinandersetzung markiert in der Regel das Ende einer Erbengemeinschaft. Dabei wird das gemeinsame Erbe auf die Miterben verteilt, und die Erbengemeinschaft wird aufgelöst. Eine häufige Lösung bei Uneinigkeit ist der Verkauf des gemeinschaftlichen Erbes. Im Vergleich zu einer Teilungs- oder Zwangsversteigerung ist diese Option in der Regel mit geringeren wirtschaftlichen Verlusten verbunden. Um Streitigkeiten und Wertverluste zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass der Erblasser seinen letzten Willen bereits zu Lebzeiten schriftlich festhält.

Was bedeutet eine Teilungsversteigerung?

Wenn ein einvernehmlicher Verkauf der Immobilie nicht möglich ist, bleibt als letzte Option häufig die Teilungsversteigerung. Dieses Verfahren ermöglicht es einem Miteigentümer, den Verkauf der Immobilie rechtlich durchzusetzen. Ziel der Teilungsversteigerung ist es, die nicht teilbare Immobilie in einen Geldbetrag umzuwandeln, der anschließend unter den Eigentümern aufgeteilt wird.

Allerdings ist diese Vorgehensweise oft mit finanziellen Nachteilen verbunden, da der Versteigerungserlös in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt, der bei einem freien Verkauf erzielt werden könnte. Darüber hinaus kann das Verfahren langwierig sein und sich über mehrere Monate hinziehen.

8. Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können neben Steuern auch weitere Kosten auf die Erben zukommen. Dazu zählen unter anderem Instandhaltungskosten wie Gartenpflege, Strom, Heizung oder Internet, die bis zum Verkauf weiterhin beglichen werden müssen. Häufig ist es auch sinnvoll, die Immobilie vor dem Verkauf zu entrümpeln. Wer hierfür keine Zeit hat, kann ein Entrümpelungsunternehmen beauftragen, was zusätzliche Kosten verursacht.

Zudem fallen Gebühren für die Ausstellung eines Erbscheins und einer eidesstattlichen Versicherung an. Diese Dokumente werden nur gegen Bezahlung ausgestellt. Falls jedoch ein notariell beglaubigtes Testament vorhanden ist, können Sie Geld sparen, da dieses ausreicht, um die Erbschaft ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Laufende Kosten

Mit dem Erbe einer Immobilie übernehmen Sie auch die laufenden Zahlungsverpflichtungen. Dazu zählen beispielsweise die Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und möglicherweise noch offene Darlehensraten, sofern das Haus nicht vollständig abbezahlt ist. Hinzu kommen Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung, die bis zum Verkauf oder der Nutzung der Immobilie gedeckt werden müssen.

Grundbuchumschreibung

Damit Sie offiziell als Eigentümer der geerbten Immobilie eingetragen werden, muss eine Grundbuchänderung vorgenommen werden. Wenn diese Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgt, ist die Umschreibung kostenfrei.

Auszahlung von Pflichtteilsberechtigten

Pflichtteilsberechtigte haben gemäß deutschem Erbrecht (§ 2303 BGB) einen gesetzlich festgelegten Anspruch auf einen Geldbetrag aus dem Nachlass. Zu den Berechtigten zählen enge Angehörige wie Ehepartner, Eltern sowie eheliche, uneheliche oder adoptierte Kinder und Enkelkinder. Bei geerbten Immobilien kann die Auszahlung komplizierter sein, da eine Immobilie nicht direkt aufgeteilt werden kann. In solchen Fällen müssen die Erben häufig andere Wege finden, um den Pflichtteil auszuzahlen, was zusätzliche finanzielle Belastungen mit sich bringen kann.

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