Der Verkehrswert einer Immobilie
Auch als Marktwert bekannt, gibt der Verkehrswert den aktuellen Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung an.
Der Verkehrswert einer Immobilie
Der Verkehrswert ist eine unverzichtbare Grundlage für alle, die ihre Immobilie bewerten lassen und erfolgreich verkaufen möchten. Er spielt eine entscheidende Rolle, um die Immobilie optimal am Markt zu positionieren und einen angemessenen Kaufpreis zu erzielen. Zur Ermittlung des Verkehrswerts stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. In diesem Artikel erhalten Sie alle relevanten Informationen rund um den Verkehrswert. Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten, stehen unsere Makler Ihnen gern zur Seite.
Inhaltsverzeichnis
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1. Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, ist in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. Er bezieht sich auf ein normales Geschäftsjahr und basiert auf dem konkreten Zeitpunkt, zu dem die Wertermittlung erfolgt. Verschiedene Faktoren können den Verkehrswert beeinflussen, darunter die Lage, das Baujahr, die Wohn- und Nutzfläche, der Zustand des Gebäudes sowie die Ausstattung. Auch besondere Merkmale wie Balkon, Keller oder Parkplätze spielen eine Rolle bei der Festlegung des Verkehrswerts.
2. Wann sollte ich den Verkehrswert ermitteln lassen?
Es gibt verschiedene Gründe für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Einer der häufigsten ist der Verkauf der Immobilie. Der Verkehrswert dient hierbei als wichtiger Preisindikator. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Verkehrswert nicht direkt mit dem Kaufpreis gleichzusetzen ist, da auch die Marktsituation Einfluss auf den letztendlichen Preis nimmt.
Ein weiterer Grund für die Feststellung des Verkehrswerts kann eine Erbschaft sein. Der Verkehrswert hilft dabei, den Wert des geerbten Vermögens einzuschätzen, was insbesondere bei Streitigkeiten zwischen Erben von Bedeutung sein kann. Ähnliches gilt für Scheidungen: Auch hier kann die Ermittlung des Verkehrswerts dazu beitragen, den Wert einer Immobilie zu bestimmen und so eine faire Aufteilung des Vermögens zu ermöglichen.
3. Wie wird der Verkehrswert berechnet?
Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es drei gängige Verfahren: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Vergleichswerten ab.
Beim Sachwertverfahren wird sowohl der Wert des Grundstücks als auch der Wert der Immobilie ermittelt. Der Grundstückswert basiert auf dem Bodenrichtwert, der den durchschnittlichen Lagewert des Bodens angibt. Weitere Details zum Bodenrichtwert finden Sie hier. (Link zum Unterartikel) Der Wert der Immobilie wird durch die Herstellungskosten abzüglich der Abnutzungskosten berechnet. Marktbedingungen fließen in dieses Verfahren nicht ein. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Einzelhäuser.
Im Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise des eigenen Objekts mit denen ähnlicher I
Immobilien in der Umgebung verglichen. Je mehr Vergleichswerte zur Verfügung stehen, desto genauer wird das Verfahren. Diese Kaufpreise können beim örtlichen Gutachterausschuss abgefragt werden. Das Verfahren ist besonders präzise, wenn viele Immobilien desselben Typs in der Nähe vorhanden sind, weshalb es sich vor allem für Eigentumswohnungen in dicht bebauten Stadtteilen oder Reihenhäuser eignet.
Das Ertragswertverfahren bewertet Grundstück und Immobilie ebenfalls getrennt. Hierbei wird die Immobilie als Kapitalanlage betrachtet, was bedeutet, dass Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten in die Wertermittlung einfließen. Dieses Verfahren eignet sich besonders für vermietete Immobilien und Gewerbeobjekte.
4. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Je nach gewähltem Verfahren spielen unterschiedliche Faktoren eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung. Es gibt jedoch einige Aspekte, die unabhängig vom Verfahren immer relevant sind. Dazu gehören vor allem die Lage des Grundstücks und der Immobilie sowie das Baujahr des Gebäudes. Ebenso ist der Zustand des Gebäudes von großer Bedeutung – etwa, ob Abnutzungsspuren sichtbar sind oder ob Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Auch die Größe der Immobilie, einschließlich der Wohn- und Nutzfläche, sowie die Ausstattung dieser Flächen, wie die Anzahl der Zimmer, Balkone, Keller oder Parkplätze, wirken sich auf die Wertermittlung aus.
5. Wer kann den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
Für eine Immobilienbewertung im Rahmen eines Verkaufs empfiehlt es sich, einen Makler hinzuzuziehen. Dieser verfügt über fundierte Kenntnisse zu vergleichbaren Immobilien in der Region und der aktuellen Marktlage und kann so eine präzise Bewertung vornehmen. Der Makler besichtigt die Immobilie und erstellt anschließend ein Gutachten. Unsere Makler bei Evernest bieten Ihnen gerne eine unverbindliche und kostenfreie Beratung zur Immobilienbewertung und führen diese für Sie durch.
Für Bewertungen, die in gerichtlichen Verfahren oder bei rechtlichen Streitigkeiten erforderlich sind, sollte ein von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüfter Sachverständiger beauftragt werden. Die von ihnen erstellten Gutachten sind gerichtlich anerkannt und können beispielsweise in Erbstreitigkeiten oder anderen rechtlichen Auseinandersetzungen genutzt werden.
6. Ist der Verkehrswert mit dem Kaufpreis identisch?
Es ist wichtig zu wissen, dass der Verkehrswert nicht dem endgültigen Kaufpreis entspricht. Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktwert, den eine Immobilie bei einem Verkauf erzielen könnte. Dieser Wert wird durch verschiedene Faktoren wie Lage und Zustand der Immobilie beeinflusst und kann mit Hilfe von drei unterschiedlichen Verfahren ermittelt werden. Für die Ermittlung kann beispielsweise ein Makler engagiert werden, der den Immobilienwert im Hinblick auf einen Verkauf begutachtet.
Der Kaufpreis hingegen ist der tatsächliche Preis, der beim Verkauf erzielt wird, und wird durch die Marktsituationbeeinflusst. Diese hat beim Verkehrswert jedoch keine Auswirkungen. Ein Beispiel: Wenn die Immobilie in einwandfreiem Zustand und guter Lage ist, aber aufgrund anderer Faktoren keine entsprechende Nachfrage auf dem Markt besteht, könnte der tatsächliche Verkaufspreis niedriger ausfallen. In diesem Fall wäre der Verkehrswert höher als der letztlich erzielte Kaufpreis.
7. Welche Unterlagen benötige ich für die Verkehrswertermittlung?
Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie sind je nach Art der Immobilie unterschiedliche Unterlagen erforderlich. Dabei wird zwischen Häusern und Wohnungen unterschieden. Hier erfahren Sie mehr darüber, wie ein Gutachter ein Haus bewertet. Wie eine Wohnung bewertet wird, können Sie hier nachlesen.
Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Häusern:
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Grundbuchauszug
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Grundriss der Immobilie
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Wohnflächenberechnung
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Energieausweis
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Flurkarte und Lageplan
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Baubeschreibung
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Gegebenenfalls Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen
Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Wohnungen:
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Teilungserklärung
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Wohngeldabrechnung
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Wirtschaftsplan
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Protokolle der Eigentümerversammlungen
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Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
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Gegebenenfalls aktuelle Wohnungsmietverträge
