Wichtige Aspekte beim Kaufvertrag für Immobilien:
Darauf sollten Sie achten!
Ob Kauf oder Verkauf von Immobilien oder Grundstücken – ein rechtssicherer Kaufvertrag ist unerlässlich.
In unserem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen müssen.
Der Immobilienkaufvertrag
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Familien, Paare und Singles ein lang gehegter Wunsch.
Ob es sich um eine moderne Dachgeschosswohnung, eine elegante Jugendstilvilla am Stadtrand oder ein ertragreiches Objekt als Kapitalanlage handelt – es gibt zahlreiche Möglichkeiten, diesen Traum zu verwirklichen. Doch bevor Sie Ihre Wunschimmobilie finden, sollten Sie sich gründlich über den Ablauf und die wichtigen Regelungen informieren, um mögliche Hürden zu vermeiden.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste auf einen Blick
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Immobilienkaufverträge müssen stets notariell beurkundet werden.
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Ein Vorvertrag bietet beiden Parteien zusätzliche Sicherheit.
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Mit einer Reservierungsvereinbarung kann die Immobilie für den Käufer gesichert werden.
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Nur ein unterschriebener und notariell beglaubigter Vertrag ist rechtskräftig.
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Überprüfen Sie alle Details und Vereinbarungen sorgfältig, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
1. Der rechtliche Rahmen eines Kaufvertrags
Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für den Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks. In Deutschland sind Immobilienkaufverträge gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 311b Abs. 1 Satz 1) nur dann rechtswirksam, wenn sie notariell beglaubigt wurden. Erst nach der Beglaubigung erfolgt der rechtmäßige Eigentümerwechsel. Der Vertrag muss von beiden Parteien – Käufer und Verkäufer – unterzeichnet werden und verpflichtet diese zur Einhaltung aller im Vertrag festgelegten Regelungen. Falls Unsicherheiten bestehen, welche Inhalte in einen Kaufvertrag gehören oder worauf geachtet werden sollte, kann es sinnvoll sein, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen.
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Ist ein Notar beim Immobilienverkauf zwingend erforderlich?
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In Deutschland ist es erforderlich, einen Notar zu beauftragen, um einen Immobilienverkauf rechtsgültig abzuschließen. Der Notar agiert dabei als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Er erstellt den Kaufvertrag, informiert beide Parteien über dessen Inhalt und übernimmt alle weiteren rechtlichen Schritte nach der Unterzeichnung. Nach dem Notartermin erhalten beide Parteien den rechtskräftigen Kaufvertrag. Der Notar sorgt für die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer vor einem möglichen weiteren Verkauf oder der Eintragung von Grundschulden nach der Beurkundung zu schützen, und informiert das Grundbuchamt sowie das Finanzamt über den Verkauf. Sobald alle Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, der Käufer den Kaufpreis sowie die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, wird die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch vorgenommen und die Auflassungsvormerkung gelöscht. In bestimmten Fällen kann der Käufer verlangen, dass der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Dies erfolgt in der Regel, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ (§ 54a Abs. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG)) besteht, etwa bei einem Verkauf durch einen Insolvenzverwalter oder wenn der Käufer den Kaufpreis über mehrere Darlehen verschiedener Banken finanziert. Der Notar verwaltet das Geld dann, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
HINWEIS: In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten. Sollte das Grundbuch jedoch mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet sein, übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Löschungsbewilligung und Lastenfreistellung. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Notar ausschließlich die Wünsche und Anmerkungen des Käufers berücksichtigt. Als neutraler Vermittler ist der Notar verpflichtet, beide Parteien unparteiisch zu beraten und ihre Interessen gleichermaßen zu wahren
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Welche Notarkosten fallen an?
Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. In der Regel sollten Käufer mit etwa zwei Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchgebühren rechnen. Diese Kosten übernimmt normalerweise der Käufer. Kosten für die Löschung von Belastungen oder Rechten Dritter im Grundbuch werden hingegen vom Verkäufer getragen. Kosten, die im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung entstehen, wie etwa durch ein Bankdarlehen, liegen ebenfalls beim Käufer.
HINWEIS: Alle Details, wie zum Beispiel die Immobilienfinanzierung, sollten geklärt sein, bevor der Notartermin vereinbart wird. Laut Gebührenordnung kann der Notar die Kosten bereits in Rechnung stellen, sobald der Termin festgelegt wurde – auch dann, wenn der Termin letztlich nicht stattfindet. In diesem Fall müssen die Kosten von der Person getragen werden, die den Termin absagt.“
2. Wie erfolgt der Ablauf eines Kaufvertrags?
Vor dem Kaufvertrag
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf erfordert eine gründliche Vorbereitung. Lassen Sie die Immobilie fachgerecht bewerten und stellen Sie alle notwendigen Unterlagen zusammen. Gemeinsam mit Ihrem Immobilienmakler ermitteln Sie den richtigen Kaufpreis, entwickeln eine passende Verkaufsstrategie und erstellen das Exposé für die Vermarktung. Sobald der ideale Käufer gefunden ist, gibt es zwei Möglichkeiten, wie sich Käufer und Verkäufer absichern können: Zum einen kann eine Reservierungsvereinbarung mit dem Immobilienmakler getroffen werden, zum anderen besteht die Option, einen Vorvertrag abzuschließen.
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Was ist eine Reservierungsvereinbarung?
Mit einer Reservierungsvereinbarung wird ein Wunschobjekt für einen festgelegten Zeitraum exklusiv für den Käufer reserviert, sodass es keinem anderen Interessenten angeboten wird. Die Dauer der Reservierung liegt in der Regel zwischen einem und sechs Monaten. In einigen Fällen wird eine Gebühr fällig, die meist zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises beträgt. Überschreitet die Gebühr zehn Prozent, muss diese notariell beglaubigt werden. Die Vereinbarung wird zwar mit dem Immobilienmakler getroffen, jedoch hat der Käufer nur dann einen Anspruch auf die Immobilie, wenn auch der Verkäufer zustimmt. Es ist vorteilhaft, wenn der Makler einen Alleinauftrag mit dem Verkäufer hat, um zu verhindern, dass der Verkäufer die Immobilie gleichzeitig selbst oder über einen weiteren Makler anbietet. Rechtliche Sicherheit bietet die Reservierungsvereinbarung jedoch erst, wenn sie vom Notar beglaubigt wurde. Eine solche Vereinbarung ist besonders sinnvoll, wenn der notariellen Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann oder der Käufer mehr Zeit benötigt, um relevante Vorbereitungen zu treffen.
Was ist ein Vorvertrag?
Ein Vorvertrag ist eine bindende Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die vor dem eigentlichen Kaufvertrag abgeschlossen wird. In diesem Vertrag verpflichten sich beide Parteien zum späteren Abschluss eines Kaufvertrags: Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie zu kaufen, und der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu verkaufen. Alle wesentlichen Bedingungen des späteren Kaufvertrags werden bereits im Vorvertrag festgehalten. Zudem kann eine Klausel zu Schadensersatzansprüchen aufgenommen werden, falls eine der Parteien vom Vertrag zurücktritt. Ein Vorvertrag ist gesetzlich nicht erforderlich, jedoch bietet eine notariell beglaubigte Version mehr Sicherheit für beide Seiten. In diesem Fall fallen erneut Notarkosten an, sodass der Käufer und Verkäufer die Kosten doppelt tragen. Ein Vorvertrag ist besonders für den Verkäufer von Interesse, wenn der Kaufvertrag aufgrund von offenen Finanzierungsfragen des Käufers noch nicht abgeschlossen werden kann. Ein Vorvertrag ist sinnvoll, wenn beide Parteien sicher sind, dass der Kauf der Immobilie zustande kommen wird.
Ein vollständiger Vorvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:
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Name der Vertragsparteien
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Kaufgegenstand
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Flurnummer
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Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
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Frist, bis wann der Hauptvertrag abgeschlossen werden muss
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Schadensersatzklausel
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Eventuelles Rücktrittsrecht
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HINWEIS: Erstellen Sie gemeinsam mit Ihrem Käufer einen Entwurf des Kaufvertrags und überarbeiten Sie diesen sorgfältig. Beauftragen Sie erst danach den Notar, da häufige Änderungen zusätzliche Kosten und Zeitaufwand verursachen können.
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Finanzierungsvorschläge einholen
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, sich mit der Baufinanzierung zu beschäftigen. Es wird empfohlen, bereits zu Beginn der Immobiliensuche die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen, da Banken teilweise einige Zeit für die Prüfung benötigen. Informieren Sie sich über verschiedene Optionen und wenden Sie sich an einen unabhängigen Vermittler, der Sie kompetent beraten kann. In der Regel wird die Bank eine Bonitätsprüfung durchführen und Ihnen eine formlose Finanzierungsbestätigung ausstellen. Dieses Dokument ist besonders für den Verkäufer wichtig, da es die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigt und sicherstellt, dass dieser die nötigen Mittel für den Kauf hat. Käufern wird geraten, einen Kaufvertragsentwurf erst dann in Auftrag zu geben und die Beurkundung durchzuführen, wenn die Finanzierung gesichert ist, um eine kostspielige Rückabwicklung zu vermeiden.
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Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrages
In einem ersten Gespräch mit dem Notar werden die Details und Vereinbarungen des Kaufvertrags besprochen. Anschließend erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf und stellt diesen beiden Parteien zur Verfügung, sodass sie alle Unklarheiten und Fragen klären können, bevor der Vertrag offiziell unterschrieben und notariell beurkundet wird. Bei Kaufverträgen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen – dem sogenannten „Verbrauchervertrag“ – gilt die Zwei-Wochen-Frist gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG. Der Notar muss sicherstellen, dass der Entwurf dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung gestellt wird, damit dieser genügend Zeit hat, den Vertrag gründlich zu prüfen. Am Beurkundungstag überprüft der Notar die Markentabelle, die Informationen über noch offene oder bearbeitete Anträge beim Grundbuchamt liefert. Der Notar liest den Kaufvertrag im Beisein beider Vertragsparteien vor, wobei hier die letzte Gelegenheit besteht, kleinere Änderungen vorzunehmen. Danach wird der Vertrag unterzeichnet und notariell beglaubigt. Damit ist der Immobilienkauf offiziell abgeschlossen und der Käufer verpflichtet sich, den Kaufpreis zu zahlen
Nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages
Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Gemäß § 883 BGB wird die Immobilie damit für den Käufer reserviert und darf nicht weiterverkauft werden. Ab diesem Zeitpunkt ist es dem Verkäufer nicht mehr möglich, neue Schulden im Grundbuch eintragen zu lassen.
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HINWEIS: Der Kaufpreis sollte niemals vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch bezahlt werden. Die Zahlung des Kaufpreises sollte grundsätzlich erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars erfolgen. Andernfalls riskiert der Käufer, das Geld zu verlieren, ohne tatsächlich Eigentümer der Immobilie zu werden.
Das Finanzamt sendet dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbssteuer zu, die zusammen mit den Notarkosten und Grundbuchgebühren beglichen werden muss. Nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsübertragung und die Übergabe der Immobilie. Dieser Prozess kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten dauern.
3. Welche Informationen gehören in einen Kaufvertrag?
In einem Kaufvertrag sind alle Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer festgelegt. Der genaue Inhalt des Vertrags richtet sich nach den zuvor getroffenen Vereinbarungen zwischen den Parteien. Vor der Unterzeichnung sollten Sie den Vertrag sorgfältig prüfen, in der Regel haben Sie dafür 14 Tage Zeit. Achten Sie darauf, dass alle Namen korrekt geschrieben sind und alle relevanten Dokumente zur Immobilie vorliegen. Falls die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs an Dritte vermietet ist, müssen alle relevanten Informationen zum bestehenden Mietverhältnis im Vertrag aufgeführt sein. Wenn es sich um den Verkauf eines geerbten Hauses handelt, müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Verkauf zustimmen und den Vertrag unterzeichnen, damit die Immobilie rechtskräftig übertragen werden kann.
Folgende Informationen sollten in einem Immobilienkaufvertrag enthalten sein:
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Namen und Adressen der beteiligten Parteien
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Kaufgegenstand sowie mögliche Hypotheken oder Nutzungsrechte
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Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintrag
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Grundbucheintragungen, wie z.B. Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder Grunddienstbarkeiten
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Mögliche Ausstattung der Immobilie
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Zustand der Immobilie und vorhandene Mängel
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Gewährleistungshaftung
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Aufteilung der Nebenkosten und Regelung der Jahresendabrechnung
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Kaufpreis
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Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
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Übergabetermin
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Möglicherweise Inventar der Immobilie
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Falls relevant, Informationen über das Mietverhältnis
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Regelungen zu den durch den Vertrag entstehenden Kosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision etc.)
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Kaufvertrag für eine Wohnung
Der Kaufvertrag für eine Wohnung unterscheidet sich von dem für ein Haus, da er zusätzliche Informationen enthalten muss. Als Wohnungseigentümer ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft und hat Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Folgende Informationen sollten zusätzlich in den Kaufvertrag einer Wohnung aufgenommen werden:
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Wohnungsnummer
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Größe der Wohnung
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Lage der Wohnung
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Möglicherweise Sondereigentum wie Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc.
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Sondernutzungsrechte, z.B. für Parkplätze, Garten etc.
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Beschreibung des Gemeinschaftseigentums
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Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
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Gemeinschaftsordnung
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Miteigentumsanteil, mit dem man in die Instandhaltungsrücklage einzahlt
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Aktuelle Höhe des Hausgeldes
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Falls relevant, Angaben zum Mietverhältnis
Muss das Inventar im Kaufvertrag erwähnt werden?
Bevor der Kaufvertrag aufgesetzt wird, sollten Sie sich mit dem Käufer darüber einig sein, welche Gegenstände mitverkauft werden. Sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen werden, gelten alle fest eingebauten Objekte als Teil des Verkaufs. Dazu gehören beispielsweise Garagen oder Carports, Küchenmobiliar, Sanitärobjekte im Bad, Heizungsanlagen, Bodenbeläge sowie Markisen und Jalousien. Bewegliches Inventar kann ebenfalls mitverkauft werden, jedoch sollte dies mit dem Käufer abgesprochen und genau im Kaufvertrag festgehalten werden. Hier eine Liste von beweglichen Gegenständen, die Sie verkaufen können und im Kaufvertrag aufführen können:
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Möbel (z.B. Sofa, Küchentisch, Bett)
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Funk-Alarmanlage
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Waschmaschine
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Spülmaschine
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Kühlschrank
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Eingebaute Stereoanlage
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Fernseher
4. Was ist ein Notaranderkonto und welche Funktion hat es?
Wenn die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgt, kann die Kaufsumme auf ein Notaranderkonto überwiesen werden. In diesem Fall übernimmt der Notar die Rolle des Treuhänders und zahlt das Geld erst aus, wenn die Grundbucheintragung abgeschlossen ist. Dieses Verfahren bietet sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer Sicherheit: Der Käufer ist im Fall einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert, und der Verkäufer kann sicherstellen, dass der Kaufpreis gezahlt wird.
Für diesen Service fallen gesetzlich geregelte Gebühren an, die sowohl die Verwahrung des Geldes als auch die Auszahlung betreffen. Bei mehreren Auszahlungen kommen zusätzliche Gebühren hinzu, ebenso wie Kontoführungsgebühren. Diese Kosten werden zu den sonstigen Ausgaben des Immobilienkaufs hinzugerechnet.
5. Bis wann kann der Käufer vom Immobilienkauf zurücktreten?
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag für den Immobilienkauf ist nach der notariellen Beglaubigung in der Regel nicht oder nur unter bestimmten Umständen möglich. Sobald beide Parteien den Vertrag unterschrieben haben, ist dieser bindend. Dabei ist es wichtig, zwischen gesetzlichem und vertraglichem Rücktrittsrecht zu unterscheiden. Wurde kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, greift die gesetzliche Regelung. Nach dieser darf ein Rücktritt nur erfolgen, wenn erhebliche Mängel vorliegen, wie zum Beispiel:
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Die Immobilie ist noch mit Schulden belastet, die nicht übertragen oder gelöscht werden können.
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Nach Vertragsabschluss stellen Sie erhebliche Mängel an der Immobilie fest, die Ihnen verschwiegen wurden (dies muss jedoch nachweisbar sein).
Falls ein Rücktritt vom Vertrag nicht möglich ist, gibt es dennoch weitere Optionen. So könnte der Vertrag bei arglistiger Täuschung angefochten werden, wobei in diesem Fall der Vertrag von Anfang an als nichtig gilt und der Anfechtende keine Schadensersatzansprüche geltend machen kann. Eine weitere Möglichkeit wäre, den Kaufpreis zu mindern, wenn nach dem Kauf Mängel festgestellt werden, die eine Preissenkung rechtfertigen. Diese Option ist jedoch nicht mehr möglich, wenn der Käufer den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kannte.
6. Wichtige Aspekte beim Kaufvertrag, die Sie beachten sollten
Beim Kauf einer Immobilie gilt: Kein Immobilienkauf ohne Kaufvertrag! Laut BGB muss dieser Vertrag notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Wer wenig Erfahrung hat, sollte in Erwägung ziehen, einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuzuziehen.
Folgende zehn Schritte sollten Sie unbedingt auf dem Weg zum Kaufvertrag berücksichtigen:
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Käufer und Verkäufer einigen sich auf das Immobiliengeschäft
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Käufer sorgt für die Finanzierungsbestätigung und legt diese dem Verkäufer vor
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Notartermin, bei dem alle erforderlichen Unterlagen mitgebracht werden, damit der Kaufvertrag erstellt werden kann
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Käufer und Verkäufer prüfen den Kaufvertrag
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Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar
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Käufer erhält den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt
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Käufer begleicht den Kaufpreis
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Eigentumsübertragung im Grundbuch
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Übergabe der Immobilie
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Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des neuen Eigentümers
