Alle wichtigen Informationen zum Bodenrichtwert
Für die Grundsteuererklärung benötigen Sie den Bodenrichtwert. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie dieser Wert ermittelt wird und wo Sie die aktuellen Bodenrichtwerte einsehen können.
Der Bodenrichtwert – Alles, was Sie wissen müssen
Aktuell suchen Millionen Immobilien-Eigentümer nach dem Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung. Dieser Wert ist nicht nur für die Grundsteuer relevant, sondern spielt auch eine entscheidende Rolle bei der Immobilien- oder Grundstücksbewertung. Was genau der Bodenrichtwert ist, wie er ermittelt wird und wo Sie ihn kostenlos abrufen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Inhaltsverzeichnis
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1. Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert stellt einen essenziellen Faktor für die Bewertung von Grundstücken dar. Als amtlicher Durchschnittswert dient er zur Orientierung bei der Wertermittlung, insbesondere wenn keine vergleichbaren Grundstückswerte in der Umgebung verfügbar sind.
Er gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter an und bezieht sich ausschließlich auf das Grundstück, nicht auf darauf befindliche Immobilien. Faktoren wie Lage, Infrastruktur und Entwicklungsstand können den Wert beeinflussen. Dennoch spielt der Bodenrichtwert auch bei der Immobilienbewertung eine Rolle, da das Grundstück ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtwerts ist.
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt je nach Bundesland in unterschiedlichen Intervallen, meist jedoch alle zwei Jahre, und sie werden anschließend veröffentlicht.
HINWEIS: Oft sind Verkäufer unsicher, was genau unter dem Grundstückswert zu verstehen ist. Bezieht er sich nur auf das unbebaute Grundstück oder auch auf die darauf stehende Immobilie? Klarheit schafft hier § 78 des Bewertungsgesetzes (BewG), der festlegt: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage.“ Da der Bodenrichtwert ein Bestandteil des Bodenwertes ist, fließt er somit auch in die Berechnung des Grundstückswerts mit ein.
2. Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: Die Unterschiede im Überblick
Im Gegensatz zum Bodenrichtwert ist der Verkehrswert ein stichtagsbezogener, variabler Wert. Er gibt an, welchen Preis eine Immobilie oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Wertermittlung am Markt erzielen könnte. Der Verkehrswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammen und kann sich aufgrund von Marktentwicklungen, Angebot und Nachfrage kurzfristig verändern. Wichtig ist, dass bei der Bewertung stets das Grundstück gemeinsam mit der darauf befindlichen Immobilie betrachtet wird.
Während der Verkehrswert speziell für bebaute Grundstücke ermittelt wird, bezieht sich der Bodenrichtwert ausschließlich auf den Wert des Bodens.
3. Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?
Ein wesentlicher Schritt bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts ist die Festlegung von Bodenrichtwertzonen. Diese geografischen Einteilungen können sich über einzelne Stadtteile, ganze Städte oder sogar Landkreise erstrecken. Entscheidend für die Abgrenzung ist, dass die Grundstücke innerhalb einer Zone ähnliche Merkmale aufweisen und in vergleichbarer Weise genutzt werden. Innerhalb jeder Zone wird ein repräsentatives Bodenrichtwertgrundstück ausgewählt. Dieses dient als Mustergrundstück und spiegelt typische Eigenschaften der Grundstücke in der Region wider. Dabei kann es sich sowohl um ein bebautes als auch um ein unbebautes Grundstück handeln. Falls das Grundstück bebaut ist, wird der Wert so berechnet, als wäre es unbebaut. Zur Ermittlung des Bodenrichtwerts erhält der Gutachterausschuss Kopien der Immobilienkaufverträge von ansässigen Notaren. Anhand der Kaufpreise sowie regionaler Einflussfaktoren wie Lage und Zustand ermittelt der Ausschuss einen Durchschnittswert. Dazu werden zunächst die Flächen und Preise aller relevanten Verkäufe addiert. Anschließend wird die Gesamtsumme der Kaufpreise durch die Gesamtfläche in Quadratmetern geteilt. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert, angegeben in Euro pro Quadratmeter.
4. Die Richtlinien für Bodenrichtwerte gemäß ImmoWertV 2021
Am 1. Januar 2022 trat die überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft. Mit dieser Reform wurden insgesamt sechs bisher gültige Richtlinien des Wertermittlungsrechts in einer einheitlichen Verordnung zusammengeführt, um die Bewertung von Immobilien und Grundstücken zu standardisieren:
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Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010)
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Bodenrichtwertrichtlinien (BRW-RL)
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Sachwertrichtlinien (SW-RL)
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Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
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Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
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Wertermittlungsrichtlinie 2006
Seitdem gelten für die Datenerhebung und Berechnung von Immobilien- und Grundstückswerten bundeseinheitliche Grundsätze. Gleichzeitig wurden Sachverständige und Gutachter stärker in die Verantwortung genommen. Sie müssen sicherstellen, dass alle verwendeten Daten den gesetzlichen Vorgaben der ImmoWertV 2021 entsprechen sowie geeignet, aktuell und repräsentativ sind.
HINWEIS: Die ImmoWertV 2021 bildet ab sofort die verbindliche Grundlage vor Gericht. Bei der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken muss nun detailliert offengelegt werden, wie der Wert ermittelt wurde. In einem möglichen Rechtsstreit ist der Nachweis einer korrekten und gesetzeskonformen Bewertung von besonderer Bedeutung. Gerichte sind berechtigt, sich auf die neue Verordnung zu stützen und können erwarten, dass alle darin festgelegten Vorgaben bei der Wertermittlung eingehalten wurden.​
5. Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird nicht nur durch die Kaufpreise in der Region und individuelle Gegebenheiten bestimmt, sondern auch durch eine Reihe weiterer Faktoren:
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Lage des Grundstücks (z. B. Infrastruktur, Anbindung, Versorgungsmöglichkeiten)
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Erschließungsgrad (z. B. Wasser-, Strom- und Abwasseranschlüsse)
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Form und Größe des Grundstücks
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Bodenbeschaffenheit
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Art der Bepflanzung
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Bebauungsmöglichkeiten
Besonders die Lage hat einen entscheidenden Einfluss auf den Bodenrichtwert – sowohl positiv als auch negativ. Faktoren wie die Infrastruktur oder die Versorgungslage spielen vor allem für private Käufer eine große Rolle und spiegeln sich daher oft in einem entsprechend höheren oder niedrigeren Bodenrichtwert wider.
6. Wofür wird der Bodenrichtwert benötigt?
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden soll und keine ausreichenden Vergleichswerte zur Ermittlung des Verkehrswerts vorliegen. Er kommt insbesondere im Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei denen der Wert von Grundstück und Immobilie zunächst getrennt berechnet wird. Zur Bestimmung des Grundstückswerts dient der Bodenrichtwert dabei als zentrale Orientierung.
Auch das Finanzamt nutzt den Bodenrichtwert, etwa zur Berechnung der Grundsteuer. Zudem spielt er eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung im Rahmen von Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungsverfahren, wenn der Wert einer Immobilie bestimmt werden muss.
Für die Berechnung des Grundstückswerts mithilfe des Bodenrichtwerts kann folgende Formel als Orientierung dienen:
Grundstückswert = örtlicher Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl
8. Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Der Bodenrichtwert wird in der Regel von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt, in denen das Grundstück oder die Immobilie liegt. Diese Ausschüsse bestehen aus Immobiliensachverständigen, die speziell geschult und von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft wurden. Ihre Gutachten sind gerichtlich anerkannt, wodurch sie sich offiziell als Sachverständige bezeichnen dürfen. Die Gutachterausschüsse agieren unabhängig und unterliegen keiner übergeordneten Organisation.
9. Wann und wie oft wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?
Der Gutachterausschuss ist gesetzlich verpflichtet, den Bodenrichtwert spätestens alle zwei Jahre zu aktualisieren, da der Immobilienmarkt oft Schwankungen unterliegt, die sich in der Bewertung von Immobilien widerspiegeln müssen. In der Praxis wird der Bodenrichtwert jedoch in der Regel einmal jährlich ermittelt und neu veröffentlicht. Dabei wird ein Stichtag festgelegt, der je nach Region variieren kann. Häufig fällt dieser Stichtag auf den 31. Dezember oder den 1. Januar.
10. Wo finde ich den aktuellen Bodenrichtwert für meine Immobilie?
Die Bodenrichtwerte der verschiedenen Regionen können von jedem Interessierten kostenfrei eingesehen werden. Es gibt mehrere Möglichkeiten, auf diese Werte zuzugreifen. Zum einen bieten die Geschäftsstellen der jeweiligen Gutachterausschüsse sogenannte Bodenrichtwertkarten an, die vor Ort eingesehen werden können. Diese Karten enthalten die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte und basieren auf topografischen Karten, Stadtplänen oder Regionalkarten. Zum anderen sind die Bodenrichtwerte auch online abrufbar.
Sie sind im Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) oder im Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) der jeweiligen Bundesländer verfügbar. Oft handelt es sich bei dem BORIS um eine interaktive Karte, die einem Stadtplan ähnelt. Auf dieser Karte sind die Bodenrichtwertzonen und die entsprechenden Werte verzeichnet. Über eine Suchfunktion kann zudem nach einer bestimmten Postleitzahl gefiltert werden. Ähnlich wie bei einem Stadtplan ist es auch bei der Nutzung von BORIS hilfreich, einige grundlegende Einteilungen zu kennen, um die Karte korrekt zu lesen. So sind Bodenrichtwertzonen durch gestrichelte Linien markiert, während Sanierungs- und Entwicklungsbereiche durch durchgezogene Linien gekennzeichnet werden. Jede Zone zeigt zwei Zahlen, getrennt durch einen Schrägstrich. Die obere Zahl gibt den Bodenrichtwert an. Steht davor ein „EU“ oder „SU“, weist dies auf eine Entwicklung oder Sanierung hin.
Die untere Zahl beschreibt die Art des Gebiets und unterscheidet in fünf Nutzungsmöglichkeiten:
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W: überwiegend Wohnbebauung, möglicherweise mit geringer gewerblicher Nutzung
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G: Gewerbebebauung, vor allem für Dienstleistungen
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M1: Kerngebietscharakter, geringer Wohnanteil, aber hohe bauliche Ausnutzung
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M2: Kern- und Mischgebietscharakter, ausgewogener Wohnanteil
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GB: bebaute Gemeinbedarfsfläche
Nachfolgend finden Sie Links zu den BORIS-Diensten für die größten Städte in Deutschland:
Frankfurt
